Vous avez signé un compromis, vous comptez sur la réalisation de la vente pour financer un autre projet, et là, surprise, l’acquéreur ne donne plus signe de vie ou refuse de signer sans juste motif. Le scénario inverse peut également se produire, avec un vendeur qui se dérobe soudainement.

Vous vous demandez certainement quelles peuvent être les conséquences si le compromis n’est pas respecté.

Le compromis de vente est une étape décisive dans une vente immobilière. Il précède la signature de l’acte définitif devant notaire. C’est la raison pour laquelle les professionnels parlent souvent d’avant-contrat pour le désigner. On rencontre aussi des promesses unilatérales de vente, qui sont plus rares en pratique.

Il s’agit d’un acte à ne pas prendre à la légère, puisque le compromis vaut vente. La condition déterminante est l’accord sur la chose et sur le prix, conformément aux dispositions de l’article 1583 du code civil .

Si le compromis n’est pas respecté, il faut réagir rapidement pour contraindre la partie récalcitrante à exécuter ses obligations et pour obtenir des dommages-intérêts.

Plusieurs étapes doivent être respectées, avec l’assistance de professionnels : notaire, huissier de justice et avocat.

Première étape : vérifier la validité du compromis

Avant d’envisager l’exécution forcée il faut vérifier si toutes les conditions matérielles et juridiques de validité du compromis sont réunies.

La purge du droit de préemption

Au préalable, le bien doit pouvoir être vendable sans ingérence d’une entité publique bénéficiant d’un droit de préemption.

La préemption est un droit de préférence qui permet au bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur.

Le droit de préemption urbain s’applique dans toutes les communes bénéficiant d’un plan local d’urbanisme, d’un plan d’occupation des sols ou d’une carte communale.

En zone rurale, le bien peut être soumis au droit de préemption de la SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), qui est une entité en charge du contrôle des ressources agricoles.

Si vous devez retenir l’essentiel, tout projet nécessite de « purger » le droit de préemption en procédant à une déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Le délai de réponse est de deux mois, ce qui est souvent le délai minimal entre le compromis et l’acte définitif.

Attention : si la procédure de préemption n’est pas respectée la vente peut être annulée (article L.213-2 du code de l’urbanisme).

Le droit de rétractation de l’acquéreur

Autre point de vigilance, si l’acquéreur est non professionnel, il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, qui court à compter de la présentation du courrier recommandé lui notifiant l’acte.

L’article L.271-1 code de la construction et de l’habitat pose des conditions de forme puisque les informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation doivent être lisibles et compréhensibles.

Il est donc conseillé de confier cette formalité à un professionnel.

Les conditions suspensives

Souvent, la vente comportera des conditions suspensives.  La condition suspensive la plus fréquente est celle liée à l’obtention d’un prêt, puisque un projet immobilier nécessite quasi systématiquement un financement.

Si l’une des conditions suspensives ne se réalise pas, la vente sera caduque. La caducité signifie que l’une des conditions nécessaires à la formation du contrat a disparu. En conséquence, le compromis ne produira plus d’effets et les parties retrouveront leur liberté contractuelle.

Si l’acquéreur est non-professionnel, il bénéficie obligatoirement d’une condition suspensive d’obtention de prêt, même si le prix n’est payé qu’en partie par le financement.

La rédaction de cette clause doit être soignée, puisqu’elle doit mentionner un montant maximum précis, une durée et un taux. L’article L.313-41 du code de la consommation dispose que le délai pour obtenir le financement doit au moins être d’un mois.

Attention : l’acquéreur doit être vigilant et déterminer précisément son besoin de financement, puisque il ne peut se libérer s’il sollicite un emprunt pour un montant supérieur à celui du compromis (Cass. civ. 3, 16 janv. 2013, n° 11-26.557).

Si l’acquéreur dépose son dossier de prêt hors délai ou pour un montant supérieur à celui du compromis, il s’expose à des poursuites au titre de la clause pénale. En revanche, la jurisprudence récente admet la possibilité de solliciter un crédit moindre que le montant fixé au compromis, dès lors que la totalité des fonds peuvent être versés (Civ. 3ème, 14 janvier 2021, 20-11.224).

Les agents immobiliers et les notaires ont pour pratique d’insérer une clause pénale, qui a pour objet de sanctionner le manquement aux obligations contractuelles et d’allouer des dommages-intérêts à la partie lésée.

Le montant est généralement fixé à 10% du prix de vente.

La clause pénale doit être distinguée de la clause de dédit, qui est une clause qui permet de se libérer de son engagement en contrepartie du règlement d’une somme fixée forfaitairement.

Deuxième étape : agir à l’encontre de la partie défaillante

Dès les premiers signes préoccupants, il faut agir pour ne pas « subir » l’incertitude. Il est nécessaire de faire connaitre à l’autre partie son intention d’obtenir l’exécution des engagements contractuels.

La mise en demeure et la sommation de comparaitre

Un rendez-vous de signature doit être organisé et l’autre partie devra être convoquée par courrier recommandé ou par un huissier de justice.

L’envoi d’une mise en demeure où d’une sommation permet souvent d’obtenir une régularisation de la situation. A ce stade, l’assistance d’un avocat est utile pour mettre en demeure la partie défaillante d’exécuter ses obligations.

Une partie peut se présenter chez le notaire et refuser de signer, ce qui donnera lieu à un procès-verbal de difficulté dressé par le notaire. Si personne ne comparait, un procès-verbal de carence est rédigé.

La procédure devant le tribunal judiciaire

A défaut de régularisation, il est possible de saisir le tribunal judiciaire par l’intermédiaire d’un avocat. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.

Cette procédure nécessite des formalités particulières, avec une publication des actes de procédure au service de publicité foncière.

Elle présente un inconvénient, puisque le bien sera indisponible à la vente pendant toute la durée de la procédure, qui peut s’étaler sur plusieurs mois. A titre d’exemple, la durée moyenne d’une procédure devant le tribunal judiciaire de La Rochelle est de douze à dix-huit mois. De plus, l’issue est incertaine : au delà de l’aléa judiciaire propre à chaque procédure, en cas de succès, si l’acquéreur est condamné à acheter mais qu’il est insolvable, le vendeur sera dans une impasse…

Le conseil d’un avocat est indispensable, pour ne pas aboutir à un jugement favorable mais qui pourrait être inexécutable.

Très souvent, le vendeur va préférer reprendre sa liberté, pour tenter de vendre à un tiers et poursuivre l’acquéreur défaillant pour obtenir des dommages-intérêts.

Dans les cas où un agent immobilier est intervenu, celui-ci pourra agir en parallèle pour obtenir la commission dont il aura été injustement privé, les compromis rédigés par les agences prévoyant systématiquement cette possibilité.

Si le compromis n’est pas respecté, les conséquences peuvent être lourdes pour la partie négligente ou de mauvaise foi.

Si vous devez retenir l’essentiel, il est possible de demander la vente forcée ou l’octroi de dommages-intérêts pour le préjudice résultant de la défaillance de l’autre partie.

Le cabinet d’avocats BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, situé à La Rochelle, vous accompagne pour toute question relative au droit immobilier.

Vous pouvez nous contacter pour toute demande de renseignements ou prise de rendez vous.