Mensualisation du loyer commercial : ce que la loi du 26 mai 2026 change pour les locataires et les bailleurs
Le paiement du loyer constitue l’un des principaux équilibres financiers du bail commercial. Jusqu’à présent, il était possible de prévoir un règlement trimestriel d’avance, permettant au bailleur de sécuriser ses revenus mais imposant au locataire une avance de trésorerie parfois significative.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique consacre, sous certaines conditions, un droit à la mensualisation du loyer commercial. Cette réforme concerne directement les bailleurs comme les locataires : les premiers doivent adapter leur gestion locative, tandis que les seconds peuvent désormais optimiser leur trésorerie en étalant le paiement de leurs loyers.
Quels baux sont concernés ? Le bailleur peut-il refuser une demande de mensualisation ? Cette réforme s’applique-t-elle aux contrats déjà en cours ? Le cabinet BLC implanté à La Rochelle, accompagne les bailleurs, commerçants, artisans et entreprises dans l’analyse de leurs baux commerciaux et la défense de leurs intérêts.
Une réforme destinée à préserver la trésorerie des entreprises
Le législateur a souhaité alléger les contraintes financières pesant sur les entreprises en permettant aux locataires de ne plus avancer plusieurs mois de loyers en une seule échéance.
À cette fin, la loi a créé un nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, qui instaure un droit à la mensualisation du paiement du loyer sous certaines conditions.
Cette évolution constitue l’une des modifications les plus importantes du statut des baux commerciaux depuis la loi Pinel de 2014.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la mensualisation ?
La mensualisation n’est toutefois pas automatique.
Le locataire doit notamment exercer une activité entrant dans le champ d’application du statut des baux commerciaux et être à jour du paiement des loyers et des charges non contestés.
Une demande doit être adressée au bailleur afin de solliciter la mise en œuvre de ce nouveau mode de règlement.
Selon les cas, il peut être opportun de formaliser cette demande par un courrier recommandé rappelant les dispositions du nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce.
Le bailleur peut-il refuser ?
Sous réserve que les conditions prévues par la loi soient réunies, la réponse est négative.
Le bailleur ne peut pas opposer au locataire la clause du bail prévoyant un paiement trimestriel pour refuser la mensualisation.
Autrement dit, la volonté des parties exprimée lors de la signature du bail ne fait plus obstacle à l’exercice de ce nouveau droit lorsque les conditions légales sont remplies.
La mesure concerne-t-elle uniquement les nouveaux baux ?
Contrairement à ce que certains professionnels de l’immobilier ont pu croire lors de l’entrée en vigueur de la réforme, le dispositif ne se limite pas aux baux nouvellement conclus.
La mensualisation peut également être demandée pour les baux commerciaux déjà en cours, ce qui permet à de nombreuses entreprises de bénéficier immédiatement de cette réforme.
Quels sont les avantages pour les entreprises ?
L’intérêt principal réside dans l’amélioration de la trésorerie.
Un loyer de 9 000 euros par trimestre représente une sortie de trésorerie importante tous les trois mois. Avec une mensualisation, cette charge est répartie en trois échéances de 3 000 euros, ce qui facilite la gestion financière de l’entreprise.
Cette réforme présente un intérêt particulier pour les commerces de proximité mais également pour les entreprises en phase de développement ou celles dont l’activité est saisonnière. Plus largement, toute entreprise dont la trésorerie est sensible au rythme des encaissements peut tirer avantage d’un étalement mensuel du paiement de son loyer.
Que faire si le bailleur refuse ?
En pratique, certains bailleurs ou gestionnaires immobiliers continuent d’appliquer les anciennes habitudes contractuelles.
Un refus n’est pourtant pas nécessairement conforme aux nouvelles dispositions légales.
Avant toute procédure, il convient d’analyser précisément le bail commercial, de vérifier que les conditions prévues par la loi sont réunies et, le cas échéant, d’adresser une mise en demeure juridiquement argumentée.
Une réforme qui confirme l’évolution constante du droit des baux commerciaux
La mensualisation du loyer ne constitue pas une réforme isolée. Depuis une dizaine d’années, le statut des baux commerciaux a connu plusieurs évolutions majeures qui ont progressivement modifié les droits et obligations des bailleurs et des locataires.
La loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément remanié la matière en renforçant notamment l’encadrement de la répartition des charges, des impôts et des travaux, en limitant certaines clauses contractuelles et en améliorant l’information du locataire. Plus récemment, la crise sanitaire liée à la Covid-19 a donné lieu à un contentieux abondant sur les fermetures administratives, les loyers commerciaux et l’obligation de délivrance, conduisant les juridictions à préciser de nombreux principes applicables aux relations entre bailleurs et preneurs.
La loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans cette dynamique en modifiant, à son tour, plusieurs aspects essentiels du statut des baux commerciaux, notamment le paiement des loyers et le régime des garanties locatives.
Dans ce contexte, un bail commercial signé il y a plusieurs années n’est pas nécessairement inadapté, mais certaines de ses clauses peuvent aujourd’hui être affectées par des dispositions légales nouvelles, parfois d’ordre public. Pour les bailleurs comme pour les locataires, cette réforme constitue donc une opportunité de procéder à un audit de leur bail afin de vérifier sa conformité avec le droit applicable, d’anticiper les difficultés d’exécution et, le cas échéant, de sécuriser leurs relations contractuelles.
Le cabinet BLC vous accompagne
La mise en œuvre de cette réforme suppose une analyse du bail commercial, de ses clauses et de la situation du locataire. Si le principe de la mensualisation est désormais consacré par la loi, son application peut soulever des difficultés pratiques ou donner lieu à des contestations de la part du bailleur.
Notre cabinet accompagne régulièrement les bailleurs, commerçants, artisans, professions libérales et entreprises dans la rédaction, la négociation, l’exécution et le contentieux des baux commerciaux.
Vous souhaitez savoir si votre bail est concerné par cette réforme ? Vous envisagez de demander la mensualisation de votre loyer ou, au contraire, vous êtes bailleur et vous vous interrogez sur l’étendue de vos nouvelles obligations ? Nous pouvons analyser votre bail, apprécier les conséquences concrètes de cette réforme sur votre situation et vous assister dans vos démarches ou dans la résolution d’un éventuel litige.
Pour toute question relative à un bail commercial, notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller et défendre vos intérêts.
Vous pouvez adresser votre demande via le formulaire de contact.
BLC Avocats La Rochelle
Juillet 2026.
