Le particulier qui construit ou rénove est responsable comme un professionnel

Vous venez d’acheter une maison et découvrez que le vendeur avait lui-même réalisé les travaux de construction ou de rénovation ? Si des désordres apparaissent après la vente, sachez que ce vendeur particulier peut être tenu responsable, même s’il n’est pas un professionnel du bâtiment. Le cabinet BLC Avocats, implanté à La Rochelle, vous explique comment faire valoir vos droits grâce à la garantie décennale et à la jurisprudence protectrice de l’acquéreur.

⚖️ Le vendeur particulier est assimilé à un constructeur

Même sans être professionnel du bâtiment, le vendeur est juridiquement considéré comme un constructeur s’il vend un bien qu’il a :

  • soit lui-même construit ;

  • soit fait construire ;

  • soit rénové ou transformé de manière significative.

📌 Référence légale : article 1792-1, 2° du Code civil :

« Est réputée constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. »

👉 Cela signifie que l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur, même particulier, si des désordres majeurs apparaissent après la vente.

🛠️ La garantie décennale : une protection légale de l’acquéreur

La garantie décennale s’applique pendant 10 ans à compter de la réception des travaux (articles 1792 et suivants du code civil). Elle concerne :

  • les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ;

  • les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

⚠️ La garantie est automatique : l’acquéreur n’a pas à prouver une faute du vendeur.

Même si le contrat de vente contient une clause d’exclusion de garantie, celle-ci sera réputée non écrite.

📌 Article 1792-5 du Code civil :

« Toute clause d’un contrat ayant pour objet d’écarter ou de limiter la responsabilité décennale est réputée non écrite. »

Les désordres décennaux désignent des malfaçons ou défauts graves qui compromettent la solidité ou la fonctionnalité d’un bien immobilier.

Parmi les exemples concrets de désordre décennal , on peut citer des fissures importantes dans les murs ou la structure de l’immeuble, des problèmes d’étanchéité dans la toiture, comme des fuites ou des infiltrations d’eau. De même, des défauts dans les fondations, une plomberie défectueuse, avec des canalisations mal installées qui causent des fuites et des dégâts matériels dans les murs et les sols. Enfin, des installations électriques non conformes ou défectueuses, présentant un risque pour la sécurité des occupants, sont également considérées comme des désordres de ce type.

Ces désordres peuvent nuire à la sécurité et au confort des habitants, et c’est pourquoi ils sont couverts par la garantie décennale, permettant à l’acquéreur de demander réparation ou remplacement.

👷‍♂️ Le vendeur “Castor” : un particulier traité comme un pro

Dans la jurisprudence, on appelle souvent « Castor » le vendeur particulier qui construit ou rénove par lui-même son bien immobilier. Même s’il n’est pas professionnel, il est considéré comme tel aux yeux de la loi.

👉 Dès lors, il ne peut ignorer les conséquences de ses actes de construction, et sa responsabilité peut être engagée au même titre qu’un constructeur professionnel.

⚠️ La jurisprudence récente : arrêt de la Cour de cassation du 30 janvier 2025

📌 Cour de cassation, 3e civ., 30 janvier 2025, n° 23-16.347

Dans cet arrêt très récent, la Haute Juridiction a confirmé que :

  • La clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne peut être invoquée par un vendeur particulier qui a lui-même réalisé des travaux.

  • Ce vendeur est présumé connaître les vices affectant l’ouvrage.

En pratique : cela signifie que même si le vendeur n’avait pas « vu » le défaut, la loi considère qu’il en avait nécessairement connaissance en tant que maître d’œuvre de ses propres travaux, et qu’il en est donc responsable.

🧱 Et si les dommages ne relèvent pas de la garantie décennale ?

Dans certains cas, les désordres sont moins graves que ceux couverts par la garantie décennale. On parle alors de dommages intermédiaires.

🧾 Vous pouvez engager la responsabilité contractuelle du vendeur pour faute, en prouvant :

  • L’existence d’un désordre ;

  • Une faute ou une négligence dans la réalisation des travaux ;

  • Un préjudice en résultant.

💡 Cette voie est pertinente lorsque le désordre affecte le confort d’usage ou le fonctionnement de certains équipements, sans compromettre la solidité de l’immeuble. Un exemple courant de désordre intermédiaire peut être la déformation des fenêtres ou portes, des fuites mineures dans les canalisations ou des problèmes d’isolation qui entraînent une perte d’énergie.

🔎 Quelles actions peut engager l’acquéreur ?

Plusieurs fondements juridiques peuvent être engagés à l’encontre d’un vendeur constructeur :

✔️ Garantie décennale

Durée : 10 ans
Fondement : article 1792 du Code civil
Condition essentielle : dommage grave (solidité ou usage du bien compromis)

✔️ Garantie des vices cachés

Durée : 2 ans à compter de la découverte du vice
Fondement : articles 1641 et suivants du Code civil
Condition essentielle : vice antérieur à la vente, non apparent, rendant le bien impropre à son usage

✔️ Responsabilité pour faute (dommages intermédiaires)

Durée : 10 ans
Condition essentielle : preuve d’une faute dans la réalisation des travaux

🛡️ Pourquoi faire appel à un avocat en droit immobilier à La Rochelle ?

🔎 Les litiges en matière de vices cachés ou de garantie décennale nécessitent souvent des expertises techniques et une analyse juridique rigoureuse.

Le cabinet BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN Avocats, implanté à La Rochelle, vous accompagne pour la mise en œuvre des garanties légales contre les vendeurs ; pour la défense des intérêts des vendeurs ainsi que la négociation amiable ou une procédure judiciaire.

✅ Conclusion : vendeur ou acheteur, protégez vos droits !

L’achat d’un bien rénové ou modifié par un particulier n’est pas sans risque. La jurisprudence est claire : un vendeur « Castor » peut être tenu responsable des désordres, même s’il agit de bonne foi.

👉 Avant ou après la vente, si vous avez un doute sur la conformité des travaux réalisés par votre vendeur, consultez un avocat.

📍 Le cabinet BLC Avocats à La Rochelle met son expertise au service des acquéreurs et vendeurs particuliers pour garantir la sécurité de votre projet immobilier.

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Le pole droit immobilier du cabinet est dirigé par Maître Céline LAPEGUE, avocat associé.

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