Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les trois ans ou lors du renouvellement du bail.

La révision triennale est un droit du bailleur, même si elle n’est pas stipulée au bail. La demande doit être adressée au locataire commercial par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Un ajustement à la valeur locative

La révision consiste en un ajustement du loyer à la valeur locative. Ce qui correspond à la valeur du marché, en prenant en considération les caractéristiques du local, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués dans le voisinage.

En revanche, la valeur locative ne dépend pas de la rentabilité du commerce exercé dans les lieux loués. De même, ne sont pas pris en considération les améliorations apportées aux lieux loués par le preneur.

Une révision limitée par la variation d’un indice de référence

Ce principe comporte une exception notable, le plafonnement, qui vise à contenir la hausse du loyer.

L’article L.145-34 du Code de Commerce dispose que l’évolution est limitée par la variation d’un indice.

L’indice trimestriel de référence est l’indice des loyers commerciaux, mais les baux antérieurs à 2014 restent soumis à l’indice du coût de la construction s’il était stipulé à l’acte.

Le déplafonnement

Par exception, le propriétaire pourra demander le déplafonnement, s’il est démontré une évolution des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouveaux aménagements urbains ou de transports…) ayant entrainé eux-même une hausse de plus de 10% de la valeur locative.

Il est également possible de déplafonner le loyer en cas de changement d’activité du locataire entraînant la déspécialisation du bail

Cependant, la loi Pinel du 18 juin 2014 a encadré ce mécanisme, puisque le loyer ne pourra augmenter que de 10% par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La révision lors du renouvellement du bail

Au terme des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement et le bailleur peut donner congé au locataire 6 mois avant le terme du bail en proposant, un renouvellement et la fixation d’un nouveau loyer,

Si le locataire s’oppose au montant proposé, le litige sera traité par la commission départementale de conciliation. A défaut de conciliation, le litige sera tranché par le juge des loyers commerciaux.

Le nouveau loyer est librement déterminé mais ses modalités d’augmentation sont soumises aux mêmes règles qu’en cours de bail, avec une possibilité de déplafonnement en cas d’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Le déplafonnement en cas « d’oubli » au bout de 12 ans

L’article L145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se poursuit par tacite reconduction.

Cette reconduction ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes.

Si la durée du bail dépasse douze années, le le loyer du bail renouvelé ne sera plus soumis à la règle du plafonnement.

Ainsi, si la durée du bail excède 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le déplafonnement du loyer joue de plein droit au profit du propriétaire

En pratique, cette situation se rencontre fréquemment lorsqu’aucune partie ne prend d’initiative…

 

Dans tous les cas, la révision du loyer commercial est une phase importante qui doit être préparée sérieusement. Que vous soyez propriétaire ou locataire commercial, nous restons à votre disposition pour toute prestation de conseil.

Raphaël CHEKROUN

Avocat au barreau de La Rochelle.

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