Le secteur « HCR » est sans doute l’un des plus durement touchés par la crise du Covid-19,  le décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 imposant une interdiction d’ouverture, sauf en ce qui concerne l’activité de vente à emporter.

De nombreux établissements, qui ne pratiquaient pas la vente à emporter, se sont adaptés pour limiter les dégâts et tenter d’assurer la pérennité de leur entreprise.

Le décret du 23 mars 2020 autorise la vente à emporter

Cette adaptation peut poser des difficultés dans les rapports avec le propriétaire des locaux, puisque la clause du bail relative à l’objet indique précisément quelles sont les activités pouvant être exercées dans le local loué.

Dans ce contexte, on peut considérer que le décret autorise les établissements fermés à pratiquer de la vente à emporter, même dans le silence des termes du bail.

L’autorisation du bailleur peut être nécessaire une fois la crise terminée

Lorsque les cafés et restaurants seront autorisés à rouvrir,  les restaurateurs désireux de continuer à exercer une activité de vente à emporter de manière pérenne, devront vérifier si la destination du bail commercial l’autorise.

En effet, l’activité de café-restaurant ou brasserie ne permet la vente à emporter, sauf précision expresse dans le bail (CA Paris, 16e ch. A, 23 mai 2001, n° 1999/16524).

Dans cette hypothèse, il est nécessaire d’informer le bailleur de la mise en place d’une activité connexe, dans le cadre d’une procédure dite de « déspécialisation partielle ». Le bailleur a alors deux mois pour s’y opposer, conformément à l’article L. 145-47 du Code de commerce.

Passé ce délai, le silence du bailleur vaut acceptation.

En cas d’opposition, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour contester le refus. Sauf circonstances particulières, il semble peu probable que les juges statuent en faveur du propriétaire, et retiennent un juste motif d’opposition.

Le seul fait de pratiquer la vente à emporter ne justifie pas une augmentation du loyer

Dans tous les cas, le bailleur ne peut solliciter une augmentation de loyer immédiate. Il ne pourra demander une augmentation qu’à l’occasion de la première révision triennale suivant la notification de la déspécialisation partielle, à condition de prouver une augmentation de la valeur locative des locaux loués (art. L. 145-47 alinéa 3 du Code de commerce).

En conclusion, le bailleur ne peut demander une augmentation du loyer si le locataire restaurateur pratique une nouvelle activité de vente à emporter pendant la crise du coronavirus.

La seule possibilité d’augmentation peut intervenir à l’occasion de la prochaine révision triennale, et ce sous réserve de démontrer une augmentation de la valeur locative.

Raphaël Chekroun

SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN

Avocat associé

Barreau de La Rochelle-Rochefort.

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